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王焕:存量时代拼运营,抓住风口比判断风口更重要

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“ 存量时代拼运营,光拼资金和拼选择资产的能力是不够的,还是要拼怎么样去运营资产。依然看好联合办公赛道,但二房东模式在疫情影响下遇到了一些困难,更看好轻资产运营模式。
 
日前,鸿坤登录投资合伙人王焕受邀出席由投中信息、投中网联合主办的第14届中国投资年会·年度峰会,并与来自远洋资本、天风天睿、平安不动产、鼎信长城的业内大咖一起围绕“回归价值投资,寻找app行业的下一个风口”这一主题进行了一场精彩观点碰撞。
 
以下为鸿坤登录投资合伙人王焕在圆桌对话“回归价值投资,寻找app行业的下一个风口”中的观点摘录:
 
 
存量时代拼运营
抓住风口比判断风口更重要
 
存量时代已经到来,在一二线城市,像北京、上海、厦门、大连……这样的全国性大的经济区、核心的城市圈都出现了存量房数量超越增量房的情况,整体步入存量房时代。既然“一线城市的存量房超过了新增房的增速”趋势已经形成,那么在这个时代更多的是要考虑运营的问题。
 
十年前开发商不用考虑能赚多少钱、怎么选出好的资产、如何降低成本等问题,只要拿到地肯定能赚钱,甚至去捂一些地,不开发就可以赚到钱。2015年、2016年的app基金也都属于“只要拿到房、拿到地就可以赚到钱”的状态。
 
但是现在钱没有那么好赚了,头部app商的集中度在加强,恒大、万科、碧桂园的销售额增长幅度远远高于市场平均增长水平,所有腰部的app商很是头疼。除了大的跑规模的房企外,相信众多开发商想到的解决方案无外乎“降低成本”、“打造特色产品线”、“提供个性化定制和增值服务”这些,但这些如何做?怎样增加运营能力,我们认为还是要布局股权投资这个赛道。投一些能给app做赋能、能给一些商办和住宅提供服务的公司,卖房子不挣钱,转换思路,充分利用app商所拥有的平台,比如既定客群产生的新流量与价值。整体来说,存量时代拼运营,光拼资金和拼选择资产的能力是不够的,还是要拼怎么样去运营资产。
 
 
共享办公赛道前景可期
看好轻资产运营模式
 
在2015年我们就投资了优客工场,因为有需求推动,所以共享办公赛道还是我们很看好的。像找房子、装修、置办家具……这些无法产生额外自身价值,但又不得不重视的工作,对于创业公司、或中小微官网来讲,越来越倾向于把它们交给专业运营商来做。我们认为对于现在的中国而言,共享办公正好到了一个阶段——现在的共享办公,其核心价值还只体现在为整个商办app的交易链条降本提效的阶段,未来市场前景可期,就看有没有能力抓住机会,运营好它。
 
现在共享办公基本是二房东业务,简单来说,就是从房东那里把房子租下来,装修成办公的场所。但未来共享办公应该更专注做轻资产运营,帮业主做优化提高出租率的同时,还要为入驻的官网主提供服务,不仅是减少成本消耗、做到拎包入住,还要做到后续的官网服务、甚至是To C的服务,这才是共享办公更安全或者更好的方向。
 
这个大赛道我们叫为“专业的app服务商”,他们是为app的增值服务提供深度运营的。原来专业的app服务商都做得很小,但现在他们都在规模化的成长,拥有了很多品牌IP,是能够帮商业app引来人流、给住宅做好配套服务的,这部分的运营商在未来很有价值,尤其对存量时代是很有帮助的。
 
 
建筑行业智能化、科技化
app将会迎来新契机
 
鸿坤登录投资大的投资逻辑有两条线,一条是上面说的城市运营商,另一条就是5G、AI、大数据数据应用,技术进步可以带来成本的降低和效率的提高,比如大数据、数据结构化。都知道,电商的数据化非常明显,形成了精准的画像,包括用户的消费能力、消费偏好、家庭构成……电商会有40、50个标签能准确贴到用户身上。而app完全不是这样,app销售有一部分能做到这一步,但是很多环节还达不到。大部分app商都处在浅层次的阶段,大数据的应用和数据标签能力非常差,再比如说app商用的BIM系统,它的应用深度和广度就不够。
 
举个例子,当时看装修这个大赛道,前后看了近百家家官网,最终没有出手。装修现在很难做到标准化,怎么样做到所见即所得这非常难,核心原因是房子本身不一样、工人水平不一样,装修就无法进行标准化施工。像同一个楼,同一个单元,同一个户型的马桶孔距都是不一样的,这是建筑行业很大的问题,因为建筑行业没有做到智能化和科技化。但我们认为建筑智能科技化这个方向很有机会,比如装配式建筑、施工机器人等,技术的进步终将带来成本的降低和联动行业的发展。
 
 
后疫情时代住宅市场趋势:
抓结构性、区域性机会
 
从整个经济周期来看,app价格增速肯定是放缓的,app想像过去十年那样价格一年上涨20%-30%的情况,长周期来看是不可能的,房住不炒后,房产投资基本就是平均收益率的水平了。可以结合app相关的核心指标去分析,如人口流入的指标、经济发展的指标……为什么北京的房子价格没怎么涨?从北京近两年人口是净流出的数据上就能知晓一二了。
 
对个人投资人来说,未来十年的房产可能多是刚需、或者一种类似于存款一样的大类资产配置,不应该作为主要的投机和投资品去看待,因为区域中的结构化机会个人是很难抓住,app基金或者偏app属性的债权投资也是可以考虑的。